전대차계약 임차인이 자신이 임대한 부동산을 제3자에게 다시 임대하는 계약을 말합니다.
전대차계약 은 임차인이 자신이 임대한 부동산을 제3자에게 다시 임대하는 계약을 말합니다.
이 계약을 통해 기존 임차인은 ‘전대인’이 되며, 새롭게 임대받는 사람은 전차인으로 불리는데요.
이러한 구조는 단순히 두 사람 간의 계약이 아니라, 원래의 임대인(건물 소유주)도 포함되어 총 3인의 계약 관계로 구성되는 삼각 구조입니다.
전대차계약의 구조는 다음과 같습니다:
- 임대인: 건물의 소유자(원 임대차계약의 당사자)
- 전대인(임차인): 임대인으로부터 임대한 사람
- 전차인: 전대인으로부터 다시 임대한 사람
이러한 전대차계약은 상가, 오피스텔, 공동주택, 에어비앤비 운영 등 다양한 상황에서 활용되며, 특히 본인이 직접 공간을 사용하지 못하는 상황에서 매우 유용하게 사용됩니다.
전대차계약 법적 전제조건: 원임대인의 동의는 필수
전대차계약을 체결하기 전에 반드시 확인해야 할 가장 중요한 조건은 원임대인의 명시적 동의입니다.
일반적인 임대차계약서에는 전대금지 조항이 포함되어 있는 경우가 많습니다.
이 조항을 위반하고 전대차계약을 체결하게 되면 계약은 무효가 되며, 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
따라서 전대차계약을 준비할 때는 다음 사항을 먼저 확인해야 합니다:
- 기존 임대차계약서에 전대 가능 여부 확인
- 임대인의 서면 동의 확보
- 동의서 원본 보관 또는 계약서에 첨부
중요 포인트: 말로만 동의받는 것은 법적으로 인정되지 않을 수 있으며, 반드시 서면 동의서로 증빙을 남겨야 합니다.
전대차계약서 작성 시 필수로 포함해야 할 조항들
전대차계약서를 안전하고 법적으로 유효하게 작성하기 위해서는 아래의 항목들을 빠짐없이 포함해야 합니다. 이러한 조항들은 각 당사자의 권리와 의무를 명확히 하여 분쟁 예방과 법적 보호에 핵심적인 역할을 합니다.
전대차계약서 필수 항목 목록
구분 | 내용 |
계약 당사자 정보 | 전대인과 전차인의 성명, 주소, 연락처 등 |
임대 목적물 표시 | 부동산의 주소, 면적, 구조, 용도 등 |
임대 기간 | 계약 시작일과 종료일, 갱신 조건 |
보증금 및 임대료 | 금액, 지불 방법, 지급일 등 |
임대료 증감 조건 | 갱신 시 임대료 인상률, 조정 기준 등 |
원임대인의 동의 | 서면 동의 여부 및 동의서 첨부 필수 |
계약 해지 조건 | 해지 사유, 통지 기간, 보증금 반환 방식 등 |
원상복구 책임 | 수선, 개조, 훼손 시 책임 소재 명시 |
특약 사항 | 관리비, 주차, 반려동물 등 개별 약정사항 |
손해배상 및 분쟁 책임 | 각 당사자의 민·형사상 책임 명시 |
서명 및 체결일 | 전대인과 전차인의 서명 및 날짜 기입 |
전대차계약서는 온라인 부동산 서식 사이트에서 무료로 양식을 다운로드 받을 수 있으며, 가능하다면 변호사나 공인중개사의 검토를 거치는 것이 좋습니다.
전대차계약의 실무상 주의사항
전대차계약을 체결하기 전과 후에 다음과 같은 실무적인 사항들을 반드시 확인해야 합니다.
부동산 등기부등본 확인
임대인이 진짜 소유자인지, 근저당이나 가압류 등의 권리관계는 없는지를 반드시 등기부등본을 통해 확인하세요.
원 임대차계약서 내용 숙지
전대금지 조항, 계약기간, 관리비 부담 주체 등 원 계약 조건을 충분히 이해해야 이후 분쟁을 예방할 수 있습니다.
관리비, 공과금 처리 방식
전차인과 전대인 사이에 관리비, 수도·전기요금 등 공과금의 부담 주체를 명확히 정하고 계약서에 기재하세요.
계약 종료 후 원상복구 책임
시설물의 손상, 구조 변경 등이 있었을 경우 누가 원상복구할 것인지 책임소재를 분명히 해야 합니다.
서명 및 날짜 누락 금지
서명란에 모든 당사자가 직접 서명하고, 날짜까지 정확히 기입해야 법적 효력이 발생합니다.
전대차계약 특약 문구 예시: 위험 분배를 명확히 하자
전대차계약에서는 각 당사자의 법적 책임을 명확히 하기 위해 위험 분배 특약을 꼭 삽입하는 것이 좋습니다.
특약 예시 1: 손해배상 및 연대 책임
“전차인이 임대차 목적물의 이용으로 발생한 모든 손해, 민·형사상 책임은 전차인과 전대인이 연대하여 부담한다.”
특약 예시 2: 임대료 및 관리비 미납 시 책임
“전차인의 차임, 관리비 등 미납으로 발생하는 채무는 임차인(전대인)이 임대인에게 책임을 진다. 이로 인해 보증금에서 공제가 발생할 수 있다.”
특약 예시 3: 임대인의 면책 조항
“임대인은 임차인과 전차인 간의 법률관계에서 발생하는 민·형사상 문제에 대해 일체 책임지지 않는다.”
특약 예시 4: 계약 해지 및 명도 지연 시 손해
“계약 만료 또는 해지 후 전차인이 명도하지 않아 발생하는 손해는 전대인과 전차인이 연대 배상하며, 임차인의 보증금에서 공제될 수 있다.”
이러한 문구들은 실제 분쟁 발생 시 책임 범위와 분담 구조를 명확히 하여, 각 당사자의 리스크를 최소화하는 데 중요한 역할을 합니다.
전대차계약이 활용되는 대표적인 사례들
전대차계약은 다음과 같은 다양한 상황에서 활용될 수 있습니다:
- 출장 또는 해외 유학 중 거주 공간을 비워야 할 때
- 에어비앤비, 공유오피스처럼 임차한 공간을 수익용으로 재임대할 때
- 상가점포 이전 후 기존 점포의 계약 기간이 남아 있는 경우
- 법인 임차인이 사무실을 축소하고 일부 공간을 재임대할 때
이처럼 전대차계약은 부동산 자산을 효율적으로 활용할 수 있는 방법으로 주목받고 있습니다. 다만, 이러한 상황에서도 항상 법적 검토와 임대인의 동의 확보가 전제되어야 합니다.
전대차계약 마무리 체크리스트 (요약)
체크 항목 | 확인 여부 |
원임대차계약서에 전대금지 조항 존재 여부 확인 ✅ | ✔️ |
임대인의 서면 동의서 확보 ✅ | ✔️ |
전대차계약서 필수 항목 누락 없이 작성 ✅ | ✔️ |
특약 조항 삽입으로 법적 책임 분명히 설정 ✅ | ✔️ |
모든 계약 당사자 서명 및 날짜 작성 ✅ | ✔️ |
대차계약, 꼼꼼한 준비가 분쟁을 막습니다
전대차계약은 매우 실용적인 계약 형태이지만, 그만큼 법적 구조가 복잡하고 리스크가 따릅니다.
‘임대인-전대인-전차인’ 간의 삼각 계약 구조는 권리와 의무, 책임 소재가 혼재되어 있어 분쟁 발생 시 복잡한 문제가 생길 수 있습니다.
따라서 전대차계약을 체결하려는 경우, 다음 사항을 꼭 기억하세요:
- 임대인의 서면 동의는 반드시 받기
- 계약서 필수 항목은 빠짐없이 포함하기
- 위험 분배 특약으로 책임소재 명확히 하기
- 계약 전 반드시 법률 전문가와 상담하기
이러한 준비를 바탕으로 안전하고 효과적인 전대차계약을 체결하시기 바랍니다.